Comment choisir une conciergerie
pour votre logement en location de courte durée ?
Chez nous, pas de sous-traitance ! Les intervenants sont toujours les mêmes, toute l'année, en toute confiance.
Comment choisir une conciergerie
pour votre logement en location de courte durée ?
Si vous souhaitez louer votre logement en courte durée et déléguer cette gestion, vous avez pu constater que vous avez un très grand choix de prestataires à votre disposition.
Comment y voir clair dans cette multitude de conciergeries ? Est-ce que tous les services se valent ? Comment bien comprendre les tarifs pratiqués ?
Dans cet article, je vous explique comment fonctionnent les conciergeries et comment comprendre ce que l’on vous propose pour que vous puissiez faire un choix éclairé.
Comprendre les différents types de services > Conciergerie, service de ménage et agence immobilière : des métiers distincts.
Si vous souhaitez gérer vous-même les locations de votre logement et ne déléguer que le ménage, et éventuellement la remise des clés, vous devez faire appel à une société de ménage. À l’inverse, si vous souhaitez un service tout inclus où vous n’aurez rien à faire, faites appel à une conciergerie.
Le principe de la conciergerie, c’est qu’elle gère votre logement aussi en dehors des arrivées et des départs. Or ce temps est souvent sous-estimé et représente en moyenne 10 heures par semaine de travail pour un propriétaire, sans parler de l’astreinte nécessaire 7 jours sur 7 en cas de problème ! Bien évidemment, les conciergeries ont l’expérience et les outils nécessaires pour faire baisser ce temps, ce qui leur permet de gérer plusieurs logements.
Les agences immobilières sont spécialisées dans la recherche de locataire et les gestions locatives de longues durées. Récemment, certaines se sont diversifiées en proposant des services de conciergerie. La possession de la carte d’agent immobilier (carte G) leur permet, contrairement à la majorité des conciergeries ne l’ayant pas, de collecter les revenus locatifs au nom du propriétaire puis de reverser l’argent en déduisant leur commission, car ils peuvent justifier de garanties financières pour le faire. Une conciergerie sans carte G ne pourra pas apparaître comme partie mandataire sur les baux de location contrairement aux agences immobilières.
Comprendre les prix annoncés par les conciergeries et savoir les comparer
Le fonctionnement le plus courant est une commission au pourcentage de la location + le ménage et le linge payé par les voyageurs.
Attention, cette formulation est trompeuse !!
Pour le voyageur, il paie une location qui inclut le ménage et le linge, et c’est bien le montant tout inclus qui doit être dans les prix du marché. A moins qu’il ne paie le ménage directement à la conciergerie, votre revenu locatif est égal au montant de la location incluant les forfaits ménage et linge. Et vous êtes imposé dessus ! Ce fonctionnement ne vous donne pas une vision claire de la rémunération de la conciergerie.
Exemple : Prenons un logement dont le prix du marché est de 100€ la nuit. Sur un séjour de 4 nuits, il faut donc être à 400€ tout inclus pour louer le logement.
Prenons une conciergerie qui applique 20% HT de commission, soit 24% TTC.
Cas 1 : 380 € + 20 € de ménage >> Commission de 111,20 € TTC.
Cas 2 : 320 € + 80 € de ménage >> Commission de 156,80 € TTC.
Donc ne focalisez pas sur le pourcentage qui n'est pas la plus grande part de leur commission. Dans notre exemple, la commission revenu au pourcentage sera de 28% ou 39% suivant le montant du forfait ménage.
Commission % + Ménage >
Pour pouvoir bien comparer les prix, demandez quel montant de forfait ménage sera appliqué,
quel est le prix moyen de location à la nuit, et quelle est la durée moyenne des séjours.
Le deuxième fonctionnement est le forfait par arrivée. Ici, pas de surprise, vous savez exactement ce que chaque arrivée va vous coûter. Par contre, la rentabilité sur les séjours courts ou en basse saison peut être plus basse.
Commission forfaitaire >
Il faut se mettre d’accord sur une durée minimale de séjour et que la conciergerie s’engage à ne jamais autoriser de réservation à perte pour vous.
À noter aussi que certaines conciergeries sont au pourcentage, mais avec la partie au pourcentage soumise à un minimum pour qu’elles ne travaillent pas à perte sur les séjours courts. La même réflexion est alors applicable.
Chez WelcomEase, nous pratiquons un forfait par arrivée. Par défaut, la durée minimale de location autorisée sera de 4 jours. Nous la baisserons à 3 jours dans les 3 semaines à venir si le planning n’est pas plein, puis 2 nuits si nécessaire. Nous garantissons un bénéfice pour chaque réservation.
Les questions souvent posées mais peu pertinentes
« Comment sélectionnez-vous les voyageurs ? »
C’est une fausse question car on ne peut pas sélectionner les voyageurs, seulement avoir des critères de qualité de la réservation. Pour éviter toute discrimination, les plateformes ne communiquent plus tous les détails des voyageurs avant la confirmation de la réservation. Mais nous pouvons demander à ce que le voyageur ait déjà eu un séjour sans mauvaise note par exemple.
On nous demande souvent de sélectionner en fonction de l’âge, de la provenance, ou de la raison du séjour du voyageur. En plus d’être une pratique illégale car discriminatoire, cela est contre-productif car cela n’a jamais été des indicateurs de fiabilité.
« Sur quelles plate formes êtes vous ? »
L’utilisation des plateformes (OTA) est en effet indispensable de nos jours car les réservations « en direct » ne représentent qu’une petite minorité. Derrière cette question, nous n’envisagerons que les plateformes drainant suffisamment de flux de voyageurs et gérant les paiements en ligne ainsi que les cautions pour les sécuriser, c’est-à-dire Airbnb, Booking et Abritel dans une moindre mesure. Toutes les autres plateformes nécessiteront de faire appel à des services supplémentaires et payants pour gérer cette partie, et donc coûteront bien plus cher au final.
Les parts de marché des OTA sont variables en fonction des zones, des types de logement et de la clientèle. À Bordeaux, zone urbaine dense avec une clientèle mixte nationale et internationale, Airbnb est très grandement majoritaire (80%), sauf pour les logements d’exception entrant en concurrence avec des hôtels qui seront mis en avant sur Booking.
Une conciergerie professionnelle ne va pas perdre son temps à mettre votre logement sur une plateforme supplémentaire pour « gratter » une réservation par trimestre, cela est contre productif par rapport au temps nécessaire. De plus, les plates formes ont des algorythmes qui favorisent les logements qui ne sont que chez eux.
Faites confiance aux professionnels, c’est dans son intérêt comme dans le vôtre.
« Faites-vous des arrivées et des départs en présentiel ? »
Être présent et rencontrer les voyageurs à chaque arrivée ne se justifie que dans deux cas : 1) votre logement a un équipement très compliqué à utiliser et qui nécessite une explication avec une démonstration (robot de piscine, domotique complexe...), ou 2) votre logement présente une configuration à faire la fête (grande pièce de vie et grand nombre de personnes) et l’interdit.
Depuis le Covid, les voyageurs ont pris l’habitude de ne plus avoir de contrainte horaire pour arriver et imposer un rendez-vous d’accueil est mal perçu. De plus, cela représente un coût supplémentaire car cela prend du temps à l’intervenant (donc à vous).
De même, les départs présentiels sont compliqués à mettre en place car les voyageurs ont du mal à anticiper leur horaire de départ, et il est très délicat de faire un tour complet et approfondi du logement en leur présence. Que le départ soit présentiel ou pas, c’est en général durant le ménage que nous constatons les soucis.
Enfin, l'accueil présentiel peut être un critère pour que la location soit assujettie à une TVA à 10 %.
« Faites-vous des états de lieux à chaque arrivée et chaque départ ? »
Un état des lieux poussé avec un inventaire de votre logement prendrait énormément de temps, et cela ne vous garantirait pas des dégâts ! En effet, pour prouver les dégâts d’un voyageur, un état des lieux écrit n’a de valeur que s’il a été réalisé par un huissier.
Pour faire valoir vos droits en cas de soucis, il faut que des photos du logement soient faites avant chaque arrivée pour pouvoir prouver la différence avec les photos faites après le départ. C’est le seul moyen.
Concernant les inventaires, si le vol ou la casse n’est pas visible sans inventaire, comme un verre cassé ou une fourchette, c’est que cela est minime et ne sera pas pris en compte comme un dégât. Il faut accepter ce genre de petits désagréments.
Les vraies bonnes questions à poser aux conciergeries
« Les intervenants terrain travaillent ils directement avec vous, ou est ce une sous traitance à une société de ménage ? »
Cette question est essentielle pour deux raisons : la première est une raison de sécurité. Est-ce que la conciergerie connaît et se porte garante de toutes les personnes qui entrent chez vous ? Qui a accès à vos clés ?
La deuxième est une raison de qualité. La qualité du ménage et de l’accueil dépend de la formation des intervenants, des instructions qu’on leur donne, du cadre dans lequel ils travaillent, et de leur motivation. Il est évident qu’une personne non formée, sans outils adaptés et mal payée ne fera pas la même intervention qu’un professionnel bien payé et qui a les moyens techniques de bien travailler. Si la conciergerie délégue les interventions de terrain a une société tierce, elle n’a pas la main sur ces points et ne peut pas garantir les conditions de travail.
Chez WelcomEase, tous les intervenants sont des entrepreneurs qui travaillent directement avec nous, toute l’année sur le long terme. Nous organisons régulièrement des contrôles qualité de terrain et des rappels de point de formation si nécessaire. Nos intervenants sont payés au moins 25 € HT de l’heure, soit 19,50 € de l'heure après charges. Nous leur payons les transports en commun. Ils n’ont jamais à laver du linge chez eux ou à la laverie.
« Y a t il quelqu’un qui répond aux voyageurs 7 jours sur 7 en cas de problème ? Qui peut se déplacer sur place ? »
Heureusement, dans la majorité des cas, les locations se passent très bien et les voyageurs ne sollicitent pas les propriétaires. Mais lorsqu’ils le font, c’est qu’il y a un problème et qu’ils attendent une réponse rapide ! Il n’est pas envisageable qu’un voyageur reste bloqué devant une porte qu’il n’arrive pas à ouvrir par exemple, même si c’est lui qui s’est trompé de numéro.
Récemment, nous avons eu une tentative d’effraction dans un logement. Les voyageurs américains sont revenus après une balade et ont trouvé la serrure tellement abîmée qu’ils ne pouvaient plus entrer. Dans ce cas, il est nécessaire d’avoir une réponse professionnelle et très rapide : les rassurer, faire venir un serrurier, se déplacer pour voir avec lui s’il y a eu infraction, prendre en charge les voyageurs en attendant… Non seulement il faut être joignable en ligne, mais quelqu’un doit pouvoir être sur place rapidement. Sachant bien sûr que les soucis arrivent toujours les dimanches ou les jours fériés !
Alors bien évidemment, il n’est pas raisonnable de demander une astreinte 24h/24 car les concierges aussi dorment parfois et ont une vie. Mais il est important de savoir les horaires et les jours où ils sont joignables, et s’ils s’engagent sur un délai de réponse.
Chez WelcomEase, nous assurons une astreinte 7/7 jours de 10h à 20h (sauf arrivée en cours jusqu'à 22h).
« Quel est le taux d’occupation moyen dans les logements que vous gérez ? La durée moyenne des séjours ? Quel est le nombre de nuits minimum ? »
Toutes ces données vont vous permettre de vraiment comparer les prestataires et d’évaluer votre rentabilité. Par exemple, si une conciergerie vous propose une commission forfaitaire et pratique d’office une durée minimale de deux nuits, vous n’aurez pas une bonne rentabilité. À l’inverse, si la commission est au pourcentage et que le taux d’occupation est bas, c’est qu’ils ne favorisent que les séjours longs pour avoir une bonne commission et ne baissent pas leur prix lorsque c’est nécessaire. Il existe des outils d’analyse du marché qui peuvent vous donner des statistiques et vous permettre de comparer ce que pratique la conciergerie avec le marché pour savoir si cela est cohérent.
Sur Bordeaux par exemple, la durée moyenne de séjour est de 3,4 jours environ. La moyenne pratiquée par WelcomEase est de 4,2 jours, donc en faveur d’une bonne rentabilité pour le propriétaire. Sauf exception, nous mettons 4 nuits minimum par défaut et descendons à 3 nuits si les réservations ne se déclenchent pas. S’il y a un trou de 2 nuits entre deux réservations, nous l’ouvrons en augmentant le prix. Nous ne louons jamais une seule nuit.
« Quelles sont les conditions de résiliation du contrat si je ne suis pas satisfait ? Pourrais-je récupérer mon annonce et ses commentaires ? »
Êtes-vous bloqué avec ce prestataires ? Si cela se passe mal, combien de temps allez-vous devoir attendre pour y mettre fin ? Devez vous tout recommencer à zéro avec une nouvelle annonce ? Si vous souhaitez louer sur le long terme, ce sont des questions essentielles.
« Puis-je avoir un un lien vers des logements que vous gérez ? »
En visitant les annonces, vous pourrez voir si les conditions annoncées sont respectées et savoir dans les commentaires quels pourraient être les soucis que vous allez rencontrer. N’oubliez pas que même la meilleure conciergerie aura des commentaires négatifs parfois car certains voyageurs sont très exigeants (trop) ou peuvent mettre des notes en représailles de quelque chose qui ne leur a pas plu mais était normal en fait. Nous avons déjà eu un 3/5 car nous avons refusé de nous déplacer pour faire sortir une araignée, ou parce qu’il pleuvait…
Comprendre les coûts des conciergeries
Comme dans toute entreprise de service, le coût principal sera humain et concernera les différents intervenants nécessaires à la gestion de votre logement. Il y a la personne qui fera le ménage bien sûr, mais il ne faut pas oublier ceux qui vont gérer votre annonce et répondre aux questions des voyageurs, ainsi que ceux qui sont disponibles pour se déplacer en cas de soucis.
Si vous faites appel à une société de ménage, ce coût sera de l’ordre de 25 € TTC de l’heure minimum pour les interventions sur le terrain, et vous allez devoir gérer le reste vous-même. Sachez que légalement, vous ne pouvez pas déduire une partie de ce coût de vos impôts pour vos locations (même si certains le font).
Si vous faites appel à une conciergerie, les rémunérations des intervenants sont variables mais en général plus élevées car les exigences de qualité sont plus hautes. À noter également que, normalement, la mission des concierges sur le terrain est plus complexe qu’un simple ménage avec des tâches de petits entretiens du logement, de la gestion de stock, de linge, ainsi que des interactions avec les voyageurs dans plusieurs langues.
Chez WelcomEase, les intervenants de terrain nous facturent 25€ HT de l’heure et nous leur payons les tickets de transport en commun.
Pour rémunérer le temps de gestion en ligne, l’astreinte 7 jours sur 7 en cas de problème, les contrôles qualité, la gestion des stocks et toutes les tâches administratives, nous comptons entre 70 € et 90 € TTC par réservation. Pour terminer, il faut ajouter le coût des produits de ménage, les consommables, la location du linge et les frais fixes de l’entreprise. Cela représente 20 € à 30 € TTC par réservation.
Donc le coût total par arrivée pour la conciergerie sera par exemple de 140 € pour un T2 sans extérieur ni complexité de ménage, avec lavage du linge sur place. Donc si la conciergerie veut gagner 30 € par arrivée (hors frais imprévus), il faut qu'elle facture 170 € TTC.
En résumé, choisissez une conciergerie qui offre transparence, fiabilité et une bonne réactivité.
Posez les bonnes questions pour comprendre les services offerts, les coûts véritables et les garanties de qualité. En procédant ainsi, vous assurerez une gestion efficace et rentable de votre logement de courte durée.
Faites confiance aux professionnels qui connaissent leur marché et investissent dans la qualité du service. Leur expertise et leur attention aux détails feront toute la différence pour votre tranquillité d'esprit et la satisfaction de vos voyageurs.
Avril 2025