La fiscalité des logements loués en courte durée, sur des plateformes telles qu'Airbnb ou en direct avec des voyageurs, est un aspect important à prendre en compte pour les propriétaires, et qu'il faut anticiper dés le début des locations. Voici donc un résumé de tout ce que vous devez savoir.

LMNP ou LMP ?

Pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les revenus locatifs bruts doivent être supérieurs à 23 000€ par an (environ 1 900€ par mois) ET cela doit constituer la principale source de revenu du foyer fiscal.
Dans le cas contraire, le propriétaire sera classé en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il est important de noter que c'est l'ensemble du foyer fiscal et l'ensemble des locations meublées du foyer qui sont pris en compte pour déterminer ce statut.

Dans les deux cas, et même si vos locations sont occasionnelles, vous devez vous inscrire sur le site de l'INPI pour obtenir un numéro de Siret qui vous permettra d'éditer des factures et de déclarer vos revenus.

Deux régime possible pour déclarer vos revenus : Micro BIC ou Réel simplifié

*** MICRO BIC ***

C’est le plus simple du point de vue administratif. Vous déclarez vos revenus brut de location et vous êtes imposé à l’impôts sur le revenus (avec vos autres revenus) après un abattement. Le plafond maximal annuel de revenu brut pour bénéficier de ce régime est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classé (77 700 € pour les classés).

L'abattement est de 30% (71% pour les zones très peu denses et station de ski), ce qui veut dire que votre base imposable sera égale à 70% de vos revenus.

Vous ne déduisez pas vos frais qui sont valorisé par ces 30%.

*** REEL SIMPLIFIE ***

Vous déclarez au réel simplifié par choix, ou automatiquement parce que vous n'entrez pas dans les critères pour être en Micro BIC.

Sous ce régime, vous allez déduire le montant réel de toutes vos charges du revenu brut pour donner votre base imposable.

Contrairement aux règles applicables à la location vide et aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste limitant les charges déductibles possibles. Ces dernières doivent simplement obéir aux conditions générales de déduction valables pour les BIC, soit :

  - Se rattacher à la gestion normale de votre logement ou être engagées dans l’intérêt de son exploitation ;

  - Correspondre à une dépense effectivement engagée, que vous devez pouvoir justifier grâce notamment à une facture ;

  - Être portées sur l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Dans votre cas, on peut parler de : énergies (eau, électricité, gaz), internet, frais de réparation et d'entretien de force majeure, taxe foncière (hors ordures ménagères), assurance habitation, conciergerie, frais Airbnb, frais de comptable ou d'aide administrative, meubles ou matériels dédiés aux locations (valeur de 600 € TTC max pour de la location ponctuelle), charges de copropriété, intérêt d'emprunt si vous avez un prêt en cours...

Pour le proratas temporis :

• Les charges fixes seront proratisées uniquement suivant le temps de location et non pas la période de disponibilité (taxe foncière, intérêts d'emprunt).

• Les charges variables (énergie, ménage...) sont déduites à 100% car liées à la location.

• On applique un prorata suivant la période disponible à la location et la surface louée.

Vous pouvez donc déduire les frais de plate forme, les factures de la conciergerie, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les achats de meubles dédiés à la location touristique…

Si votre résultat est déficitaire, vous ne payez pas d’impôts et vous pouvez reporter ce déficit durant 10 ans en LMNP et 6 ans en LMP.

Cette option oblige a tenir les comptes des revenus et des dépenses.

Concernant les cotisations sociales, cela dépendra de votre statut :

• Moins de 23 000 € OU Plus de 23 000 € + Revenu non principal du foyer (LMNP) = Prélèvement sociaux 17,2% (après déductions).

• Autres cas (LMP) = Prélèvement sociaux SSI (environ 25 à 35% avec un forfait minimal) déductibles de la base imposable.