La fiscalité de votre location courte durée
La fiscalité des logements loués en courte durée, sur des plateformes telles qu'Airbnb ou en direct avec des voyageurs, est un aspect important à prendre en compte pour les propriétaires, et qu'il faut anticiper dés le début des locations. Le début de l'année 2024 a vu le vote d'une nouvelle loi de finance qui modifie profondément la fiscalité des logements loués en courte durée. Voici donc un résumé de tout ce que vous devez savoir.
LMNP ou LMP ?
Pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les revenus locatifs bruts doivent être supérieurs à 23 000€ par an (environ 1 900€ par mois) ET cela doit constituer la principale source de revenu du foyer fiscal.
Dans le cas contraire, le propriétaire sera classé en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il est important de noter que c'est l'ensemble du foyer fiscal et l'ensemble des locations meublées du foyer qui sont pris en compte pour déterminer ce statut.
En tant que loueur professionnel (LMP), une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est nécessaire car c'est votre activité principale. Les démarches sont alors beaucoup plus lourde.
Base imposable - Revenu locatif brut ou net - Bénéfice : Comprendre les différences
Les revenus locatifs bruts sont calculés en tenant compte du montant des locations Airbnb avant l'application des frais de la plateforme, et en incluant tous les frais annexes tels que les frais de ménage, de linge ou pour animaux. C'est la base imposable.
Votre revenus locatif net est ce que Airbnb vous verse une fois ses frais déduit. Donc lorsque vous louez en direct avec un voyageur, vos revenus brut = revenus net.
Votre bénéfice est la somme qu'il vous reste une fois que vous avez payé les frais nécessaires à la mise en location.
Il est obligatoire de déclarer ses revenus locatifs à partir du premier euro gagné. Selon les chiffres de l'administration fiscale, il est imposable si les montants dépassent 760€ par an dans sa résidence principale, ou 305€ par an si ce n'est pas sa résidence principale. Depuis 2019, Airbnb transmet automatiquement les revenus aux autorités fiscales.
Exemple : Vous louez 5 nuits à 190 € par nuit, ce qui fait 950 € de location. Il y a aussi 50 € facturé aux voyageurs pour un ménage. Vos revenus brut = Base imposable = 1 000 €
Ensuite, vous êtes déduit des frais Airbnb à hauteur de 36 €. Donc Airbnb vous verse 964 €. C'est ce que nous appelons les revenus net.
Une fois perçu ces revenus, vous devez encore payer la conciergerie qui s'occupe du biens (200 €,) les factures d'électricité, internet, l'assurance habitation durant votre absence (150€)... Votre bénéfice est la somme qu'il vous reste après ces paiements. Dans cet exemple 614 €.
Deux régime possible pour déclarer vos revenus : Micro BIC ou Réel simplifié
Il est entendu que les données ci-dessous s'appliquent aux revenus 2024. Les revenus 2023 peuvent être déclarés suivant les modalités de l'ancienne loi de finance.
*** MICRO BIC ***
C’est le plus simple du point de vue administratif. Vous déclarez vos revenus brut de location et vous êtes imposé à l’impôts sur le revenus (avec vos autres revenus) après un abattement.
Le plafond annuel pour bénéficier de ce régime est de 15 000 € pour les meublés de tourisme (30 000 € pour les classés).
L'abattement est de 30%, ou 71% pour les zones très peu denses et station de ski.
Récapitulatif (hors zone très peu dense et station de ski) :
Logement non classé + moins de 15 000 € = Abattement 30% + Prélèvement sociaux 17,2% (après abattement).
Logement classé + moins de 23 000 € = Abattement 30% + Prélèvement sociaux 17,2% (après abattement).
Logement classé + plus de 23 000 € + moins de 30 000 € + Revenu non principal du foyer = Abattement 30% + Prélèvement sociaux 17,2% (après abattement).
Logement classé = plus de 23 000 € + moins de 30 000 € + Revenu principal du foyer = Abattement : 30% + Prélèvement sociaux SSI (environ 25 à 35% avec un forfait minimal) déductibles de la base imposable.
*** REEL SIMPLIFIE ***
Vous déclarez au réel simplifié par choix, ou automatiquement parce que vous n'entrez pas dans les critères pour être en Micro BIC.
Sous ce régime, vous allez déduire le montant réel de toutes vos charges du revenu brut pour donner votre base imposable.
Contrairement aux règles applicables à la location vide et aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste limitant les charges déductibles possibles. Ces dernières doivent simplement obéir aux conditions générales de déduction valables pour les BIC, soit :
- Se rattacher à la gestion normale de votre logement ou être engagées dans l’intérêt de son exploitation ;
- Correspondre à une dépense effectivement engagée, que vous devez pouvoir justifier grâce notamment à une facture ;
- Être portées sur l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
Vous pouvez donc déduire les frais de plate forme, les factures de la conciergerie, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les achats de meubles dédiés à la location touristique…
Si votre résultat est déficitaire, vous ne payez pas d’impôts et vous pouvez reporter ce déficit durant 10 ans en LMNP et 6 ans en LMP.
Cette option oblige a tenir une comptabilité à double entrée et déclarer une liasse fiscale chaque année (bilan, compte de résultat…). Je vous conseille de faire appel à un expert comptable. Cela coûte à partir de 300 € par an environ (déductible également !).
Concernant les cotisations sociales, cela dépendra de votre statut :
Moins de 23 000 € OU Plus de 23 000 € + Revenu non principal du foyer (LMNP) = Prélèvement sociaux 17,2% (après déductions).
Autres cas (LMP) = Prélèvement sociaux SSI (environ 25 à 35% avec un forfait minimal) déductibles de la base imposable.
RECAPITULATIF GLOBAL POUR UN LOGEMENT NON CLASSE A BORDEAUX
CONCLUSION : Tous les logements en location touristique faisant appel à une conciergerie ont intérêt à déclarer leurs revenus au réel simplifié car leur charges réelles seront facilement supérieures à 30% du revenu locatif brut.
Anticipez et demandez conseil à un expert comptable.