Chez nous, pas de sous-traitance ! Les intervenants sont toujours les mêmes, toute l'année, en toute confiance.
Le marché de la location courte durée est en pleine mutation. Entre durcissement réglementaire, tensions politiques sur le logement et contrôles en hausse, la question n’est plus “est-ce qu’on risque quelque chose ?” mais plutôt : qui paiera quand ça se passera mal ?
Et contrairement à une idée reçue, en cas de location illégale, ce n’est pas toujours le propriétaire qui se retrouve en première ligne.
Les conciergeries – et particulièrement les conciergeries membres de réseaux de co-hôtes Airbnb – deviennent des acteurs très visibles, très identifiables… et donc plus exposés. Depuis la loi Le Meur (2024), ce risque est encore plus concret.
Dans les faits, une conciergerie est souvent celle qui met le logement en location (annonce, prix, calendrier), gère les voyageurs, organise les entrées/sorties, supervise le ménage, le linge, coordonne les prestataires... Même si légalement vous n’êtes “que” mandaté(e), extérieurement vous êtes la structure qui fait tourner l’activité.
En cas de problème, l’administration, une copropriété, un voisin ou un locataire longue durée évincé cherchera souvent l’interlocuteur le plus accessible. Et cet interlocuteur, c’est souvent… vous.
Un propriétaire peut être difficile à joindre, “petit bailleur” peu structuré, parfois à l’étranger.
La conciergerie, elle, est une entreprise enregistrée, une adresse mail et un site, une assurance RC Pro, une existence “juridique et financière”.
Autrement dit : une cible simple pour une mise en cause, même injuste.
La loi Le Meur vise principalement à encadrer la location meublée touristique, notamment dans les zones tendues, avec plus de moyens de contrôle, et une volonté politique d’en limiter les abus. Sans entrer dans les détails juridiques, le message envoyé au marché est clair : “Les locations illégales doivent disparaître, et les intermédiaires doivent arrêter de fermer les yeux.”
Le problème, c’est qu’on parle souvent de “location illégale” sans préciser le type d’irrégularité. Or le niveau de risque n’est pas le même.
Parmi les cas fréquents :
- pas de numéro d’enregistrement en mairie alors qu’il est obligatoire
- résidence principale dépassant la limite de jours autorisés (selon commune)
- absence d’autorisation de changement d’usage quand elle est requise
- logement situé dans une copropriété qui l’interdit
- non-respect des règles sécurité / décence / diagnostics
- taxe de séjour non collectée ou non reversée
- fausse déclaration (résidence principale alors que non)
Et le vrai sujet côté conciergerie, c’est : “Ai-je mis en ligne / géré / facilité une activité irrégulière sans m’en assurer ?”
Il faut être clair : dans la majorité des cas, une conciergerie ne sera pas condamnée comme un propriétaire. Mais elle peut être :
Exemples :
- un propriétaire vous accuse de ne pas l’avoir alerté des obligations
- un voisin ou syndic pousse le propriétaire à se retourner contre vous
- litige sur amendes / fermeture administrative / pertes d’exploitation
Et même si vous avez raison, vous perdez du temps, de l’argent, et de l’énergie.
C’est souvent sous-estimé, mais c’est le plus rapide : commentaire Google / réseaux, syndic qui vous “blacklist”, propriétaire qui vous lâche en vous accusant, voyageurs qui s’en mêlent. Dans un secteur où le bouche-à-oreille fait tout, l’impact réputationnel peut coûter bien plus cher qu’une amende.
Le meilleur moyen de réduire le risque, ce n’est pas de “croiser les doigts”. C’est de mettre en place une gestion qui vous protège.
Au moment de signer le contrat, demandez les pièces qui prouve les dires du propriétaire :
- Avis d'imposition fiscale : qui est le propriétaire ? Est ce bien une résidence principale ?
- Copie de pièce d'identité : est ce que la personne que j'ai en face de moi n'usurpe pas l'identité du propriétaire ?
- Copie de l'attestation du numéro d'enregistrement.
- Si résidence, copie du règlement de co propriété.
- Copie d'assurance habitation "propriétaire non occupant" si résidence secondaire, ou mentionnant les locations en courte durée ponctuelles en résidence principale.
La conciergerie n’a pas vocation à se substituer au propriétaire sur ses obligations légales. En revanche, elle doit adopter une démarche de vérification minimale et traçable, afin d’éviter toute mise en cause en cas d’irrégularité.
Tout ce qui n’est pas écrit n’existe pas. Même si vous ne faites qu’informer, faites-le par mail.
Objectif : prouver que vous avez alerté et que le client est responsable. Mais attention ! Ne donnez pas de conseils sans être sur de ce que vous dites !!! Sinon cela va se retourner contre vous. Il vaut toujours mieux dire "contactez la mairie / les impôts / un comptable" que de donner des conseils à son client.
Bien évidemment il est inconcevable de travailler sans un contrat signé des deux parties qui décrit les prestations fournies, à quel prix, dans quel condition, et comment sont géré les éventuelles situations problématiques.
Et c’est ici que tout va se jouer : la clause contractuelle est ton pare-choc.
Une conciergerie doit rappeler explicitement que :
- le propriétaire garantit la légalité de la mise en location
- il est responsable des autorisations / déclarations / enregistrements
- il s’engage à fournir tout justificatif demandé
- la conciergerie peut refuser / suspendre la mise en location en cas de doute
- la conciergerie est dégagée des conséquences liées aux irrégularités
💡 Et surtout : le droit de fermeture immédiate des dates est une arme très efficace.
La loi Le Meur marque une étape : l’époque où la location saisonnière se faisait “à la cool” est derrière nous. Et les conciergeries, parce qu’elles professionnalisent le marché, deviennent aussi plus visibles et donc plus exposées. La meilleure stratégie n’est pas la peur, c’est la rigueur : process + traçabilité + contrat solide = sérénité.
Et à l’inverse, gérer un logement “limite” sans cadre, c’est accepter un risque disproportionné… pour une marge souvent faible.
À l’heure où notre secteur est souvent montré du doigt comme responsable de la crise du logement, et où les pratiques approximatives de certains “non-professionnels” brouillent l’image du métier, les conciergeries sérieuses n’ont plus le choix : elles doivent être irréprochables.
Plus nous sommes structurés (process, traçabilité, contrats clairs), plus nous devenons inattaquables, crédibles et respectés, autant auprès des propriétaires que des plateformes et des collectivités. C’est en élevant nos standards et en refusant les propriétaires “limite” que notre activité évoluera dans le bon sens : un marché plus sain, plus durable, et porté par de vrais professionnels.
Exemple de paragraphe prêt à intégrer dans un contrat de service conciergerie
Le logement doit avoir son numéro d’enregistrement légal s’il est dans une zone qui y est soumise. Le Propriétaire s’engage à disposer d’un numéro SIRET avant le début de toute mise en location et à effectuer les démarches liées à la taxe de séjour (déclarations et reversements) conformément à la réglementation applicable.
Le Propriétaire déclare avoir pris connaissance de la réglementation et de la fiscalité applicables à la location de son logement, et demeure seul responsable de l’ensemble des démarches légales et administratives liées à l’exploitation du logement, notamment (liste non exhaustive) : déclaration auprès de la mairie, obtention d’autorisations éventuelles, déclarations et reversements de taxe de séjour, déclaration des revenus issus de la location, paiement des impôts et charges sociales, souscription et maintien d’une assurance adaptée, conformité aux règles de copropriété le cas échéant.
Ces obligations s’appliquent même si la Conciergerie assiste le Propriétaire dans certaines démarches, sans que cette assistance ne puisse être assimilée à un rôle de conseil juridique ou fiscal.
Le Propriétaire s’engage à fournir à première demande de la Conciergerie tout justificatif nécessaire (numéro d’enregistrement, SIRET, attestations d’assurance, autorisations, éléments du règlement de copropriété, etc.).
La Conciergerie ne pourra en aucun cas être tenue pour responsable en cas de non-conformité du logement ou de l’activité de location, ni en cas de manquement du Propriétaire à l’une de ses obligations légales, ni en cas de dissimulation et/ou falsification d’informations.
La Conciergerie fournit une assistance informative et opérationnelle ; le Propriétaire demeure seul tenu de vérifier et respecter ses obligations légales.
La Conciergerie se réserve le droit de suspendre la commercialisation du logement (fermeture du calendrier / retrait de l’annonce) en cas de doute sérieux sur la conformité, de demande d’une autorité compétente, ou de non-transmission des justificatifs demandés, sans indemnité due au Propriétaire.